Türkiye'deki milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren ve ev sahibi-kiracı ilişkilerinde yeni bir sayfa açan önemli bir yasal düzenleme yürürlüğe girdi. Gayrimenkul sektöründe dengeleri değiştirmesi beklenen bu yeni yasa ile özellikle aidat ödemeleri ve büyük apartman giderleri konusunda kiracıların lehine önemli adımlar atıldı. Artık fahiş aidat talepleri ve beklenmedik büyük masraflar karşısında kiracılar daha korunaklı olacak, ev sahiplerinin sorumluluk alanı ise genişletildi.
Ev Sahibi Kiracı İlişkilerinde Yeni Dönem
Gayrimenkul piyasasında sıkça tartışmalara neden olan ev sahibi ve kiracı arasındaki sorumluluk dağılımı, yeni yasal düzenleme ile daha net sınırlar çizilerek yeniden tanımlanıyor. Özellikle apartman ve site yönetimlerinin belirlediği aidatlar ile binanın genelini ilgilendiren büyük çaplı bakım ve onarım masrafları konusunda yaşanan anlaşmazlıklara çözüm getirmeyi amaçlayan bu düzenleme, kiracıların üzerindeki mali yükü hafifletmeyi hedefliyor. Hukukçular, bu adımın sektörde uzun süredir beklenen bir adalet sağlama çabası olduğunu vurguluyor.
Aidat Belirlemede Şeffaflık Artıyor
Yeni yasa ile birlikte apartman veya site aidatlarının belirlenmesi ve artırılması süreci daha şeffaf hale getiriliyor. Aidat miktarları artık sadece kat malikleri genel kurulunda kabul edilen ve denetime açık olan işletme projesine (bütçeye) göre belirlenebilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçilmesi amaçlanırken, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yöneticilerin bu kurallara uymaması halinde hem kat maliklerinin hem de kiracıların yasal yollara başvurarak itiraz etme hakkı bulunduğunu belirtiyor.
Kiracının Aidat Sorumluluğu Sınırlandı
Düzenlemenin kiracılar açısından belki de en önemli maddesi, aidat ödeme yükümlülüğünün üst sınırının belirlenmesi oldu. Artık hiçbir kiracı, ödediği aylık kira bedelinden daha yüksek bir aidat ödemekle sorumlu tutulamayacak. Eğer belirlenen aidat, kira bedelini aşıyorsa, aşan kısım doğrudan ev sahibi tarafından karşılanacak. Örneğin, 15 bin TL kira ödeyen bir kiracıdan 20 bin TL aidat talep edilse bile, kiracının yasal sorumluluğu 15 bin TL ile sınırlı kalacak.
Büyük Harcamalar Artık Ev Sahibine Ait
Kiracıları koruyan bir diğer önemli madde ise büyük çaplı demirbaş ve tadilat giderleriyle ilgili. Asansörün yenilenmesi, dış cephe mantolaması, bina güçlendirme çalışmaları gibi kalıcı iyileştirmeler ve apartman görevlisinin kıdem tazminatı gibi ana gayrimenkule yapılan harcamaların tamamı artık ev sahibinin sorumluluğunda olacak. Kiracılar sadece, kendi kullanımlarından kaynaklanan (örneğin bozulan musluğun tamiri gibi) olağan tamirat ve bakım masraflarından sorumlu olacak. Yargıtay kararları da bu yöndeydi.
Sözleşmelerdeki Haksız Maddeler Geçersiz
Yeni düzenleme, kira sözleşmelerine eklenen ve tüm aidat ile genel giderleri kiracıya yükleyen standart maddeleri de geçersiz kılıyor. Artık "Binanın tüm ortak giderleri ve aidatlar kiracıya aittir" şeklinde genel bir ifade içeren sözleşme maddeleri hukuken bir anlam ifade etmeyecek. Bu durum, kiracıların sözleşme imzalarken daha güçlü bir konumda olmasını sağlıyor ve ev sahiplerini daha adil sözleşmeler hazırlamaya teşvik ediyor.
Kiracılar Haklarını Nasıl Arayacak?
Kiracılar, yeni yasaya aykırı olarak kendilerinden talep edilen fahiş aidatlara veya ev sahibinin sorumluluğundaki masraflara karşı yasal haklarını kullanabilecekler. Hukuka aykırı aidat artışları veya masraf talepleriyle karşılaşan kiracılar, ilgili kararın kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kararın iptalini isteyebilecek. Bu yeni dönem, kiracı haklarının korunması adına önemli bir güvence sağlıyor.
